부동산 거래에서 중요한 요소 중 하나인 근저당권의 설정방법과 필요서류, 비용에 대해 알아보겠습니다. 그리고 임대차계약에서 유의해야 할 점도 함께 알아봅니다.
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1. 근저당권의 기본 개념
저당권이란, 채무자가 채무를 갚지 못할 경우 채권자가 해당 부동산을 처분하여 채권을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
쉽게 설명하자면, A가 B에게 돈을 빌려주면서 B의 부동산을 담보로 설정하여 B가 돈을 갚지 않을 경우 해당 부동산을 통해 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 가지는 것입니다.
근저당권은 저당권의 한 종류로, 주로 은행 등 금융기관이 대출을 실행할 때 설정합니다. 근저당권은 대출 기간 중간에 일부 원금과 이자를 상환하더라도 채무가 확정되기 전까지는 저당권의 효력이 유지됩니다.
이는 원금 일부를 갚았다고 해서 채무가 자동으로 줄어들지 않고, 설정된 채권 최고액은 그대로 유지되기 때문에 발생합니다.
2. 근저당권의 특징
- 채권 최고액 설정: 근저당권은 설정 시 채권 최고액을 정해 놓고, 실제 채무가 이 최고액 이하로 줄어들 수 있습니다. 따라서 채무가 일부 상환되더라도 근저당권의 채권 최고액은 변경되지 않습니다.
- 대출 재차 변동 가능성: 근저당권 설정 후, 집주인이 추가로 대출을 받거나 대출 금액이 변경될 수 있으며, 이 경우 기존 채권자보다 우선 순위가 밀릴 수 있습니다.
- 임대차계약 시 유의: 임대차계약을 체결할 때, 근저당권이 설정되어 있는 부동산의 경우, 대출 잔액이 정확하지 않을 수 있으며, 집주인이 대출을 추가로 받을 경우 기존 보증금의 우선순위가 낮아질 수 있습니다. 따라서, 계약 시 '근저당 감액 등기' 또는 '말소 등기'를 요구하는 것이 좋습니다.
3. 근저당권 설정 방법
근저당권은 방문 및 인터넷을 통해 설정할 수 있습니다. 각각의 절차를 자세히 살펴보겠습니다.
방문 신청 방법
- 서류 준비 및 세무과 방문
- 필요서류를 모두 준비한 후, 부동산이 소재하는 구청의 세무과를 방문하여 등록면허세를 납부합니다.
- 국민주택채권을 구매하고, 영수증을 챙깁니다. 영수증에 나와 있는 번호가 필요합니다.
- 등기소 방문
- 필요한 서류를 모두 챙겨서 관할 등기소를 방문하여 설정신청서를 제출합니다.
- 절차 안내실 이용
- 설정신청서 제출 전, 방법이 잘 이해되지 않을 경우 등기소 내의 절차 안내실을 방문하여 도움을 받습니다. 이곳에서는 정확하고 빠른 안내를 받을 수 있습니다.
인터넷 신청 방법
- 공인인증서 발급
- 공인인증서를 발급받습니다.
- 인터넷 등기소 사이트 접속 및 사용자 등록
- 인터넷 등기소 사이트에 접속하고, 사용자 등록을 진행합니다.
- 전자신청 사용자 인증 및 로그인
- 사용자 인증을 받고, 로그인합니다.
- 신청서 작성
- 필요한 내용을 입력하고, 등기필정보를 입력하거나 전자확인서면을 작성합니다.
- 전자위임장 작성 및 전자서명
- 전자위임장을 작성하고, 전자서명을 진행합니다.
- 신청서 승인 및 수수료 결제
- 신청 사항을 승인하고, 수수료를 결제합니다.
- 전자적 제출 및 통지서 수령
- 신청서를 전자적으로 제출하고, 업무가 완료되면 등기필정보 및 등기완료통지서를 전자로 수령합니다.
4. 근저당권 설정 필요서류
근저당권 설정을 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다:
- 근저당권 설정 계약서
- 대한법률구조공단이나 대법원 열람사이트에서 서식을 다운로드할 수 있습니다.
- 등기필정보 또는 등기필정보통지서
- 분실 시 확인조서로 대체할 수 있으며, 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
- 근저당권 설정자(채무자) 신분증
- 신분증이 필요합니다.
- 근저당권 설정자(채무자) 인감증명서
- 인감증명서가 필요합니다.
- 근저당권 설정자(채무자) 인감도장
- 인감도장이 필요합니다.
- 인감도장이 필요합니다.
- 근저당권 설정자(채무자) 주민등록초본
- 주소 이력이 모두 나오는 주민등록초본이 필요합니다.
- 채권자 신분증
- 채권자의 신분증이 필요합니다.
- 채권자 주민등록등본
- 채권자의 주민등록등본이 필요합니다.
- 채권자 도장
- 채권자의 도장이 필요합니다.
- 등록면허세 영수필 확인서
- 등록면허세와 지방등록세 납부 영수증이 필요합니다.
5. 근저당권 설정비용
| 종류 | 금액 | 개인부담 | 은행부담 |
|---|---|---|---|
| 등록세 | 설정금액의 0.2% | - | 부담 |
| 교육세 | 등록세액의 20% | - | 부담 |
| 감정평가비용 | 법정된 기초비용, 실비와 부가세 | - | 부담 |
| 국민주택채권매입 | 설정금액의 1% | 부담 | - |
| 법무사비용 | 법무사협회에서 저한 요육 | - | 부담 |
| 기타비용 | 등본, 초본 열람 비용 | - | 부담 |
근저당권 설정에는 다음과 같은 비용이 발생합니다:
- 등록세
- 채권 최고액의 0.24%입니다.
- 교육세
- 등록세의 20%가 교육세로 부과됩니다.
- 등초본 열람료
- 400~1,000원 사이의 비용이 발생합니다.
- 법무사 비용
- 법무사에게 의뢰할 경우 발생하는 비용입니다. 비용은 법무사에 따라 다를 수 있습니다.
- 등기수수료
- 약 15,000원이 발생합니다.
- 국민주택채권 매입 비용
- 설정된 금액의 1%입니다. 단, 2천만 원 이하의 경우 비용이 발생하지 않습니다. 대부분의 등기소에는 은행이 있어서 직접 구매할 수 있습니다.
6. 임대차계약 시 근저당권의 중요성
임대차계약을 진행할 때 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 근저당이 과도하게 설정되어 있는 경우, 특히 경매로 넘어갔을 때 보증금을 보호받기 어려울 수 있습니다.
근저당이 많은 기준
- 아파트: 근저당이 매매가의 70% 이내여야 안전하다고 판단합니다.
- 다가구/연립: 근저당이 매매가의 60% 이내여야 합니다.
예를 들어, 매매가가 5억 원인 집에 근저당이 2억 원, 전세보증금이 2억 원이라면, '근저당 + 전세보증금'이 4억 원이 되어 매매가의 80%에 해당합니다. 이 경우, 근저당과 임차보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.
7. 주의사항 및 대응 방법
- 계약 시 확인: 계약 전에 등기부등본을 통해 근저당권의 설정 상태를 꼼꼼히 확인합니다.
- 특약사항 설정: 계약서에 '근저당 감액 등기' 또는 '말소 등기'를 특약으로 추가하여, 계약 후 근저당권이 감액되거나 삭제될 것을 명시하는 것이 좋습니다.
- 대출 추가 시 주의: 집주인이 계약 후 추가 대출을 받을 가능성을 염두에 두고, 추가 대출 시 근저당의 우선순위가 밀리지 않도록 주의합니다.
결론
근저당권 설정은 장래 발생할 채권을 담보로 확보하기 위한 중요한 과정입니다. 방문 및 인터넷을 통해 설정할 수 있으며, 각 절차와 필요 서류, 비용을 정확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 직접 진행하기 어려운 경우 법무사를 통해 도움을 받을 수 있으며, 절차와 비용에 대해 충분히 숙지한 후 진행하는 것이 좋습니다.